همین ابتدای متن اعلام میکنم که من به موفقیت طرح ساخت ۴ میلیون مسکن آقای رئیسی بدبین هستم و بنظرم به احتمال زیاد یک اثر تورمی احمقانه خواهد داشت و در نهایت تاثیری در وضعیت بازار مسکن و قدرت خرید جامعه نخواهد داشت و صدالبته منجر به حبس بخش بزرگتری از اقتصاد در این حوزه و تخریب سرمایه مولد در اقتصاد خواهد شد. بخشی از دلایل این استدلال هم در همین متن قابل مطالعه است.
اول بگویم که چطور نوشتن این متن شروع شد، من چند مدتی بصورت آزاد تحولات پساکرونای چین را دنبال میکردم و چندین بار میان متن‌ها و گفته‌ها، اتفاقات حوزه مسکن در چین برایم برجسته و جالب توجه شد ولی خب در حد همون مطالعه آزاد بهش نگاه میکردم تا اینکه یک توییت روز پنج‌شنبه ۲۹ مهرماه ۱۴۰۰ توجهم را جلب کرد.
من هرکس دیگری این توییت رو زده بود شاید خیلی توجهی نمیکردم ولی چون یک ژورنالیست اقتصادی این را نوشته و کلی هم ریتوییت و لایک شده یکم حساس شدم چون بنظرم مطلب اصلاً ژورنالیستی نیست و حتی عوام‌فریبانه هم می‌تواند تصور شود. فلذا حس کردم حق مطلب ادا نشده است و اخلاق حکم میکند اگر جوری دیگری فکر و تفسیر میکنم برای دیگران بازگو و منتشر کنم.
کلا این یک اشتباه متداول هست که همه فکر می‌کنیم معمولاً اول نانوایی و پمپ بنزین و قصابی باید باشد تا مردم بیایند اطرافش خانه بخرند، درصورتیکه در بسیاری موارد دسترسی‌های دور به برخی امکانات و یا حتی بدون هیچ دسترسی به امکانات ولی با آپشن مسکن ارزان باعث خواهد شد اول مردم بروند مستقر شوند و سپس براساس تقاضا بقالی و ماست‌بندی و درنهایت باشگاه بیلیارد! و … شکل بگیرد، در واقع بیشتر خدمات عمومی در اثر تقاضای واقعی و پنهان شکل میگیرند و معمولاً اینجوری نیست که چون اینجا یکی نانوایی زده پس بریم دورش خانه بسازیم.
کلاً مسکن و صنعت ساختمان بدین دلیل از صنایع استراتژیک هست که خودش محرک گردش اقتصادی و پویایی پول در دیگر صنایع میشود که البته این نیز همیشه صادق نیست و در حالت‌های نرمال رخ میدهد و در ادامه برخی از ماجراهای ابنرمال ذکر میشود.
در مورد پرونده صنعت ساختمان و مسکن چین هم انتظار من این هست که سردبیر یک رسانه اقتصادی به ریشه‌های اصلی (که اتفاقا احتمال وقوع آن در ایران بیشتر است بپردازد) تا اینکه اینقدر سطحی آن را تحلیل کند، از کنار مسئله بگذرد. خب حالا بریم سراغ توضیح دقیق اینکه چرا در چین شهرهای ارواح وجود دارد:
در شهریور و مهر ماه ۱۴۰۰ ماجرای ورشکستگی شرکت Evergrande نقل رسانه‌ها بود؟ و اینکه اثرات اقتصادی این ورشکستگی فراتر از آن ۳۰۰-۴۰۰ میلیارد دلار خواهد بود و کلی هم درباره‌اش صحبت شد، ولی فهم چگونگی این اتفاق به فهم دلایل ایجاد شهرهای ارواح کمک زیادی میکند پس قصه را شروع می کنیم:
رشد سرسام آور بازار مسکن چین از سال ۲۰۰۰ شروع شد:
که از منظر همه رفتاری طبیعی از دوران گذار از یک اقتصاد کشاورزی محور به اقتصادی صنعتی بود، صدها میلیون کشاورز خانه‌های خود را رها کردند تا برای زندگی بهتر به شهرهای بزرگ بیایند، این موجب شد که افزایش نمایی تقاضای مسکن، قیمت‌ها را در همان سال اول و در مواردی ۳-۴ برابر کند، و شرکتهای ساختمانی نهایت استفاده را از این فرصت بردند و کلی سود کردند و اسمی برهم زدند.
البته در سال ۲۰۰۵ تعداد از کارشناسان منتظر از کنترل خارج شدن این موضوع و بادکنکی شدن آن بودند، و اتفاقا همین سال آغاز باد شدن حباب بود، مردم خوش شانسی که توانسته بودند در شهرهای بزرگ مثل شانگهای و بیجینگ (بخوانید تهران و مشهد و …) مسکن داشته باشند براحتی پس از چند سال میلیونر شده بودند و پیمانکارانی که زودتر ورود کرده بودند هم میلیاردر شدند (همه به دلار و نه یوآن). همه مردم هر آن چیزی که داشتند برای خرید و سرمایه گذاری در مسکن هزینه می‌کردند، اقتصاد در حال رشد بود ولی خانه‌ها خیلی سریعتر از رشد درآمد مردم گران می‌شدند و خانه خریدن بسیار ناممکن شده بود، بصورتی که خانه داشتن یکی از نشانه‌های پرستیژ بود (چه جالب!) این فشار باعث میشد مردم وام‌هایی بگیرند که عمدتا قدرت پرداختش را نداشتند به صورتی که بطور متوسط بیش از ۵۰ درصد درآمد هر خانواده (مجموع زن و مرد) صرف پرداخت اقساط میشد. طبیعتا مثل خیلی جاهای دیگر، مردمی که خانه داشتند، برای استفاده از موقعیت خانه دوم و سوم را خریدند. ولی اوج این فشارها در شهرهای بزرگ مثل شانگهای بود، بصورتی که قیمت مسکن در شانگهای از ۲۰۰۳ تا ۲۰۱۰ بیش از ۱۴ برابر شده بود (اینم چه جالب!)
خب تا اینجا بیشتر به تحولات سمت تقاضا پرداخته شد و حالا باید بریم سراغ بخش عرضه: حالا علاوه بر شرکتهای عمرانی سابقه دار کلی شرکت الکترونیکی و نساجی و شیمیایی و … هم رفتند یه شرکت ساختمانی برای خودشون زدند و شروع کردند به ساختن! ولی خب چون شایستگی کلیدی و اصلیشون این نبود گرون در می اومد و برای جبران چینی بازی درآوردند و از کیفیت زدند که از لحاظ استانداردهای ایمنی فاجعه میشد و حادثه می‌افرید که مردم هم به سرعت این ملک‌ها رو تحریم و بایکوت می‌کردند و می‌ماند روی دست صاحبش…
اگر بحران سال ۲۰۰۸ آمریکا هم یادتان باشد که از مسکن شروع شد و ناتوانی بانک‌ها در ارزیابی صحیح ریسک املاک منجر به بحران جهانی شد. در آن دوره قیمت متوسط املاک با یک کاهش ۳۰ درصدی در قیمت ملک مواجه شد:
چین هم در برابر بحران جهانی مصونیت خاصی نداشت و موج این بحران به آنها هم رسید:
ولی به شکل غریبی سریع خودشون رو جمع و احیا کردند، در این هنگام چین فهمیده بود که بازار مسکن چقدر کلیدی است و اگر سوتی بدهند اوضاع افکار عمومی خلق مبارز خیلی بد میشه و البته رکود به همه صنایع رسوخ میکند. آنها در سال ۲۰۰۸ یک محرک ۵۸۶ میلیارد دلاری! برای تقویت اقتصاد چین تخصیص دادند، که اگر میخواهید حس پیدا کنید، در سال ۲۰۲۰ تولید ناخالص داخلی ما حدود ۱۹۰ میلیارد دلار بوده است! و اگر حس بهتری میخواهید داشته باشید بسته محرک اقتصادی اوباما در همان زمان ۸۰۰ میلیارد دلار بود و البته اقتصاد آمریکا سه برابر چین هم بود!
بخش کوچکی از این محرک چین، به تقویت زیرساختهای عمومی داده شد ولی بخش بزرگتر آن به شرکتهای خصوصی زیرنظر دولت (همان خصولتی خودمان، بخدا اینهمه شباهت تصادفی است) برای آنکه آن را صرف ساخت و ساز مسکن بکنند و واقعیت این هست که این استراتژی عجیب جواب هم داد و شما اثر خیلی بزرگی از بحران جهانی در GDP این کشور نمی‌بینید:
خب از حدود ۲۰۱۰ سرعت رشد اقتصاد بالاتر می‌رفت و به تبع آن بخش مسکن هم دلاورانه به فتوحاتش ادامه می‌داد، ولی همچنان خیلی پارتویی‌طور، هشتاد درصد اصل داستان رشد در همان ۴ شهر اصلی بیجینگ، شانگهای، شنزن و گوانگ‌ژو بود، بطور مثال در سال ۲۰۱۰ در بیجینگ حتی بالاتر از هنگ‌کنگ، میانگین قیمت مسکن ۴۵ برابر میانگین درآمد شده بود (یعنی ۴۵ سال با متوسط حقوق کار کنید تا خانه با قیمت متوسط بخرید که هم اکنون در ایران فکر میکنم حدود ۲۶-۲۸ سال است و اگر پوستتان اذیت نمی‌شود در عربستان سعودی ۳ سال است) و نسبت قیمت به اجاره ۵۰۰ برابر بود (در تهران فکر میکنم سال ۹۹ حدود ۳۵ بود و اگر هنوز پوستتان اذیت نمی‌شود این شاخص در عربستان سعودی ۱۰ است) این یعنی که قیمت بقدری بالا است که درآمد حاصل از اجاره توجیه‌پذیر نیست و اصلا نمی‌صرفد خانه‌تان را برای درآمد اجاره بدهید. و همانطور که گفتم اغلب افراد فقط با این نیت که در آینده مسکن خود را با قیمت بیشتری بفروشند خریداری میشد و انگیزه‌ای برای حتی اجاره دادن (و بنوعی توی سر مال خوردن و کلید خوردن در اصطلاح) نداشتند. اصلاً آژانسها و کارگزارهای فروش اینقدر خانه خالی وجود داشت که پرونده‌ها و فایل‌های اجاره‌ای را برای فروش عملیاتی نمی‌کردند و اولین اجاره دادن منجر به هیچ‌وقت فروش نرفتن مسکن میشد.
خب حالا به اون نقطه‌ای رسیدیم که ما یکجورایی سر مسکن مهر تجربه‌اش کردیم و قراره دولت آقای رئیسی هم همین بلا رو مجدداً تجربه کند! بخش بزرگی از بودجه محرک اقتصادی صرف توزیع شدن در شرکتهای ساخت و ساز شده بود و گرانی و هیجان سود بردن باعث شد که دولت‌های محلی زمین‌های خودشان را برای ساختمان سازی به این شرکتها بفروشند و وقتی زمین مرغوب تموم شد رفتن سراغ بیابون و جنگل و منابع طبیعی و اینا (چه جالب)
خب شهرهای بزرگ خیلی گران شدند و کلی از سازندگان رفتند شهرهای کوچک، و شروع کردند زمینها حاشیه‌ای شهرهای کوچکتر را خریدن و وسط ناکجاآباد شهرک‌های مخوف و عظیم ساختن… افراد معدودی در این ساختمان‌ها زندگی میکنند ولی اتفاقاً همه واحدها خریداری میشد به این امید که قیمتش افزایش یابد… (شبیه همین منطقه ۲۲ خودمان)
در واقع این شهرهای ارواح که ذکر شد همین‌ها هستند که بعضا میلیارد دلاری برای هرکدام هزینه شده است ولی هیچ ارزش اقتصادی خلق نکرده‌اند… مردم ساختمان نیمه کاره را خریده و رهایش میکنند تا قیمتش افزایش یابد، و این رهاشدگی اثر منفی فوق العاده‌ای دارد زیرا وقتی کسی ساکن نیست، پولی برای آب، برق و نان و موکت و مبلمان و … نمیدهد و سرریز سکتور مسکن وارد دیگر صنایع و خدمات نمی‌شود.
خب حالا سازندگان که اوضاع طلایی دارند و بسیار خوش‌بحالشان شده، میخواهند به سرعت پروژه را تمام کنند و بروند سراغ بعدی و حتی پیش می‌آمد که برجی که ۵-۶ سال قبل خودشان ساخته‌اند را مجدداً خریداری، تخریب کرده و دوباره می‌سازند و بازهم پیش فروش و سود می‌کردند و دقت کنید که همه این واحدها با وام از بانک‌ها تامین میشد.
این بازی یا به تعبیر زیبایی «تردمیلی پشت به جهنم» بسرعت ادامه داشت ولی خب در اینجور طرح‌های پانزی‌گونه (Ponzi scheme) معمولاً بالاخره یه جایی از نفس می‌افتید و اونوقت هست که تردمیل به سرعت ما را پرتاب میکند به قعر جهنم… خب حالا این هم اضافه کنیم که ساخت و ساز و صنعت ساختمان در آن سالها معمولاً چیزی حدود ۴۰-۵۰ درصد اقتصاد و تولید ناخالص چین بود (و هست) و دولت فخیمه چین عمراً راضی نمیشد تا با اصلاح و جراحی غدد سرطانی متعدد این بخش، رشد اقتصادی خود را مخدوش کند و اعداد تلخ در کنگره خلق و نشست‌های حزب به نمایش دربیاید و همه مقامات‌شان مثل کشور گینه بیسائو فقط تلاش میکنند اعداد مثبت‌تر و بزرگتر نمایش دهند و اگر عددی منفی شود یعنی بی‌عرضگی و بی کفایتی… فلذا قیمت مسکن همچنان افزایش یافت…
یک نقب تاریخی هم بزنیم به کشور آفتاب تابان و اینکه در اواخر دهه هشتاد حادثه مشابهی در ژاپن رخ داد و تبعات این زیان انباشته نامشهود! با یک کاهش عظیم در قیمت مسکن مواجه شد که هنوز که هنوزه پس از سی سال! بازار مسکن ژاپن هنوز نتوانسته از آن اتفاق کمر راست کند:
خب برگردیم به چین، نمودار قیمت‌ها همواره رو به آسمان بود و البته بعضا این تورم قیمت مسکن در سال‌هایی یکم شل میشد ولی در نهایت بدلیل افزایش نرخ شهرنشینی مجدداً خودش را احیا می‌کرد:
هرساله ده‌ها میلیون نفر (مقیاس رو ببینید تو رو خدا!) از روستاها عازم شهرها می‌شوند و این تقاضا، نرخ افزایش قیمت را ثابت نگاه خواهد داشت ولی به همان اندازه بخش بزرگی از سرمایه (که همانطور که در بالا ذکر شد، می‌بایست گردش داشته و مولد باشد) را بیش از گذشته در بخش مسکن حبس میکند و اینقدری هم منابع وجود نداشت که دولت به مردم وام مسکن بدهد، یعنی وام هم اگر می‌داد تناسبی با قیمت مسکن نداشت (چه جالب)
حالا از آن طرف قوانین دولت چین اجازه نمیدهد ملت در بورس خارج از کشور سرمایه‌گذاری کنند و در بورس خودشان هم مثل اینکه بلاتشبیه دولت گینه بیسائو خیلی اعداد دستکاری می‌شوند و مردم بی اعتماد به شرکتهای متداول، از لحاظ روانی ذاتاً گرایش دارند که سهام شرکتهای ساختمان‌سازی را بخرند که علی الظاهر و در ویترین وضعشان واقعاً خیلی خوب است. فلذا خلق مبارز چین در بورس هم سهام غول‌های ساخت و ساز نظیر Evergrande را می‌خریدند و می‌فروختند.
حالا سال ۲۰۲۰ هست و حباب قیمت مسکن در بزرگترین حالت خودش قرار دارد، دولت چین برای فرار از تبعات این حباب، قوانینی محدود کننده برای شرکتهای ساختمانی و البته بانک‌هایی که به مردم و این شرکتها وام می‌دهند وضع کرد، این قوانین باعث شد اورگرند مجبور شود بسیاری از املاک خود را زیر قیمت بفروشد که ذاتاً کار درستی بود و اثر تورم زدایی داشته و بازار را تنظیم می‌کرد. (البته خیلی زودتر باید این محدودیت‌ها اعمال میشد و این هم از اون نقاطی هست که واقعاً اقتصاددانان دو سر طیف با هم بحث کنند که حد دخالت قانون‌گذار و تنظیم‌گر در چنین مواردی کجا است) ولی خب سیگنال این کار موجب هجوم مردم برای فروش سهام این شرکت شد و شد آنچه نباید میشد:
با اینحال یک نکته ریز در این میان وجود داشت، اورگراند تنها نبود و تقریباً همه شرکتهای ساختمانی (دقت کنید با ده‌ها شرکت هرکدام با ارزش چند ده میلیارد دلاری مواجه هستیم) بدهی‌های هنگفت و بعضا زیان انباشته بزرگی داشتند که با امید به افزایش قیمت دارایی‌ها و نقد شدن ساختمان‌ها و مگاپروژه‌های‌شان تا همین یکی دوسال پیش خیلی نگران نبودند.
شرکتهایی مثل Country Garden که حتی از اورگرند هم بزرگتر هستند (از لحاظ فروش) که احتمالا سر اون جزیره مصنوعی مخوف در مالزی اسمشان را شنیده‌اید که بدلایل سیاسی و کوویدی از ۷۰۰،۰۰۰ نفر ظرفیت مسکونی موجود، تنها ۵۰۰ نفر!!! در آن زندگی میکنند که یک فاجعه به تمام معنا است. پیش‌بینی میشود کانتری گاردن سال آینده با بدهی ۴۰۰ میلیارد دلاری مواجه شود.
نکته: شما فقط به حجم ریسکی که شرکت کانتری گاردن برداشته است دقت کنید (این هم از تبعات بازارهای اینچنینی است که آسیب تورمی‌اش فقط به مردم وارد نمی‌شود و شرکتها هم از حرص سود و طمع رشد یک‌شبه، در شناسایی و تبیین ریسک‌هایشان بشدت خطا خواهد داشت)
بهترین سناریو برای چین این خواهد بود که با یک شیب ملایم رشد بخش مسکن را تعدیل و البته برای این‌کار رشد اقتصادی خود را کاهش دهد (مثلاً برای ۸-۱۰ سال زیر ۳ درصد نگاه دارد و شاید حتی منفی کند) و سناریو خطرناک این است برای خوشایند حزب و کنگره ملی خلق، ترمز دستی را نکشیده و ده‌ها بمب ساعتی دیگر مثل اورگرند (با ۳۱۰ میلیارد دلار بدهی) طی چند سال آینده در کشور چین منفجر خواهند شد. دقت داشته باشید که فکر نکنید خب حالا چین میترکه ما اینور نان و ماست خودمان را می‌خوریم، تبعات این اتفاقات اگر بیشتر از بحران سال ۲۰۰۸ در سطح جهان نباشد کمتر از آن نیز نخواهد بود، بنابراین تصمیمات چین بسیار بسیار مهم و اثرگذار در مقیاس جهانی خواهد بود.
حالا برگردیم سر شهر ارواح، و مواظب باشید به شما آدرس غلط ندهند و همین الان کلی مسکن مهر خالی در کشور داریم که توجیه خالی بودنشان معمولا کیفیت پایین و نبود امکانات و خدمات است ولی واقعیت پس پرده و البته با نگاه سیستمی خیلی متفاوت از آنچه در چین گذشته است و می‌گذرد، نیست و نخواهد بود.
پینوشت: اومدم شروع کنم گفتم ۵ خط بنویسم همونجا توییت کنم و برم بخوابم ولی تا الان ۸ صفحه در ورد نوشته شده است!
پینوشت ۲: من ادعای ژورنالیستی ندارم و شاید این تحلیل از لحاظ کمّی و آماری خیلی دقیق نباشد و من ادعایی روی آن ندارم، ولی استخوان‌بندی و چارچوب نظری آن بشدت قابل دفاع است.
پینوشت ۳: هرجا نوشته‌ام (چه جالب) از باب تشابهات تصادفی با کشور گینه بیسائو بوده است.
—-
منابع:
گوگل!
ویکی پدیا!
سایت Federal Reserve Bank of St. Louis
